4259
？ 22.05.2015, Рогожин А.А.
Сектор недвижимости становится глобальным на фоне бума в области слияний и поглощений. Компании сектора недвижимости всё активнее стремятся обрести глобальный масштаб с помощью поглощений, пользуясь весьма привлекательными финансовыми условиями и повысившимися котировками.
Недвижимость в первом квартале 2015 г. стала вторым по уровню активности в сфере слияний и поглощений сектором мировой экономики, стоимость объявленных сделок составила 77 млрд. долл., что стало продолжением темпов, набранных в 2014 г., в течение которого было заявлены сделки на 375 млрд. долл., что является наивысшим зафиксированным уровнем.
Рост числа сделок оказался обусловлен глобальным переделом рынка, поскольку торгуемые на биржах крупные компании в сфере недвижимости стремятся воспользоваться своей высокой стоимостью, чтобы нарастить масштаб. "Размер имеет значение в секторе недвижимости", заявил Гильермо Байгуаль (Guillermo Baygual), глава инвестиционных банковских операций в сфере недвижимости стран Европы, Ближнего Востока и Африки (ЕБВА) в JP Morgan в Лондоне. "Чем вы больше, тем ниже для вас стоимость капитала. Быть транснациональной компанией также имеет смысл в определённых субсекторах, таких как розничная торговля и логистика".
Глобальная совокупная стоимость сделок могла бы быть ещё выше, но Simon Property Group, крупнейший владелец торговых центров в США, отменила покупку своего меньшего конкурента Macerich & Co. за 23,2 млрд. долл., после того как эта компания отвергла их предложение. Сделки, подобные попытке Simon купить Macerich, обеспечивают экономию на издержках и повышают доходность, что предоставляет компании дополнительные преимущества в работе с клиентами и конкурентами, а также снижает стоимость привлечения финансирования через выпуск акций и долговых обязательств.
Активность в области слияний и поглощений в США в течение 2014 г. оставалась на уровне предыдущего года, тогда как в Азии она била рекорды. Тем не менее, самым горячим рынком оказалась Европа, где поток слияний и поглощений вырос более чем вдвое, с 61 млрд. долл. в 2013 г. до 133 млрд. долл. в 2014 г. Банкиры ожидают, что эта тенденция продолжится и в этом году. "Был проявлен чрезвычайно высокий интерес к возможностям в секторе недвижимости в Европе", заявил Джованни Грегоратти (Giovanni Grigoratti), со-руководитель отдела недвижимости по региону ЕБВА Citigroup в Лондоне. "Существует общее мнение, что континентальная Европа вышла из наихудшей рецессии, что является серьёзнейшим фактором роста цен на недвижимость. Банкиры также ожидают, что введение программы количественного смягчения в Европе ещё больше укрепит котировки компаний".
Инвестиционные фонды частного капитала, такие как Blackstone и Starwood, сосредотачивают свои ресурсы в этом регионе в рамках своего глобального натиска, однако инвесторы из новых регионов также активно вкладываются в Европу. В марте с. г. китайская гостиничная группа Jin Jiang International Holdings завершила покупку за 1,3 млрд. евро Groupe du Louvre у Starwood Hotels. В то же самое время, суверенные инвестиционные фонды с Ближнего Востока и из Азии продолжают искать новые возможности в Европе. В декабре 2014 г. Инвестиционное управление Катара объединило усилия с канадской управляющей инвестиционной компанией Brookfield Property Partners, чтобы приобрести Songbird, компанию сектора недвижимости с Canary Warf за 2,6 млрд. фунтов.
В июле 2014 г. французский оператор торговых центров Klepierre купил голландскую группу Corio за 7,2 млрд. евро, что укрепило его конкурентоспособность в отношении Unibail-Rodamco, крупнейшей торгуемой на бирже группы в сфере недвижимости в регионе.
Консолидация на рынке коммерческой недвижимости Германии будет иметь смысл для его игроков, поскольку позволит им набрать вес, соответствующий весу других доминирующих игроков на европейских рынках, подобных французскому. Компании, работающие в сегменте коммерческой недвижимости, торгуются относительно премии к чистой цене активов и должны использовать это преимущество, чтобы наращивать масштаб через поглощения и конкурировать с более крупными европейскими соперниками. "Немецкие компании сегмента коммерческой недвижимости имеют возможность сократить разрыв между собой и их европейскими конкурентами, что позволит им привлекать куда более значимые рыночные капиталы", заявил Байгуаль.
Более мелкие европейские владельцы торговых центров, такие как торгуемая на Амстердамской бирже Eurocommercial Properties, также стремятся увеличить свои портфели активов с помощью поглощений, заявляют банкиры. "Улучшение перспектив означает, что компании, торгуемые с премией к чистой стоимости их активов, могут искать сделки с целями, имеющими привлекательную цену, которых ранее было трудно заполучить", заявил Грегоратти.
Тем не менее, всё ещё существуют свидетельства расхождения между ожиданиями покупателей и продавцов. В апреле с. г. Deutsche Wohnen, одна из крупнейших торгуемых на бирже немецких компаний в секторе недвижимости, не смогла выкупить у инвесторов достаточно акций Conwert Immobilien Invest, чтобы осуществить попытку недружественного поглощения своего австрийского соперника за 1,1 млрд. евро.
Между тем, европейские банки также начинают разбираться с наследием холдингов недвижимости, скупленных в ходе бума в секторе недвижимости, который в конечном итоге и привёл к финансовому кризису. Ведущие банки региона рассматривают растущие оценки стоимости компаний и активов как совершенный катализатор, обусловленный пересмотром качества активов в минувшем году, проведённым Европейским Центральным банком как новым банковским регулятором. Банкиры полагают, что инвестиционные фонды частного капитала станут одними из наиболее подходящих претендентов на покупку этих активов и ожидают волны сделок в этом году.
2014 г. в Азии характеризовался настоящей лихорадкой слияний и поглощений, и показатели сделок с недвижимостью в Китае и Австралии достигли рекордного уровня, поскольку инвесторы стремились воспользоваться потребительским бумом в регионе, скупая торговые центры. В числе наиболее заметных сделок можно назвать сделку сингапурской Frasers Centrepoint стоимостью 3 млрд. долл., призванную получить контроль над Australand Property Group. Кроме того, Консорциум во главе с Hyundai Motor Co. заплатил 10 млрд. долл. за земельный участок в сеульском районе Гангнам (Gangnam).
Однако с замедлением роста ВВП в Азии банкиры полагают, что в этом году поток новых слияний и поглощений также может замедлиться. В 2015 г. Европа продолжит оставаться наиболее привлекательным регионом для слияний и поглощений, поскольку более высокая оценка стоимости акций и благоприятные условия на рынках финансирования будут способствовать дальнейшему укреплению перспектив региона. "Сегодня большее количество европейских компаний имеют более высокие оценки по сравнению с прошлыми циклами. Это значит, что они могут привлекать финансирование на рынках облигаций и на гибридных рынках, чтобы использовать его для проведения всё большего количества слияний и поглощений", заявил Байгуаль.