Бизнес попросил ЦБ не запрещать ипотеку от застройщиков под 0,01–2% годовых. В противном случае упадет спрос на первичном рынке жилья, что может привести к финансовым проблемам у девелоперов и появлению новых ？обманутых？ дольщиков. Обращение регулятору направила ？Деловая Россия？, опасения частично разделяют в Госдуме. Ранее Центробанк анонсировал планы ввести дополнительные регуляторные меры в отношении субсидируемой ипотеки от девелоперов. В Банке России считают: бурный рост такого рода жилищных кредитов грозит образованием пузыря, а искусственный разгон цен на квартиры рано или поздно может привести к тому, что он лопнет.

       Неоднозначная ситуация

       Ипотеки ради: девелоперы вводят кредиты на жилье под 0,01%

       Насколько подорожали квартиры из-за массового внедрения таких программ

       Застройщики обращаются в ？Деловую Россию？, указывая на проблему, связанную со снижением спроса на первичное жилье, следует из письма организации в Центробанк, с которым ознакомились ？Известия？. В апреле – мае 2022 года отрасль ощутила резкое падение спроса — до 60–70% от значений марта. В ответ девелоперы совместно с банками выработали кредитные программы с заметно более низкими ставками, чем по льготной ипотеке.

       Как писали ？Известия？, застройщики стали массово субсидировать ипотеку для своих проектов под 0,01–2% годовых на 10–30 лет. Это поддержало спрос на первичном рынке жилья. Но осенью регулятор заявил о том, что предельно низкие ставки приводят к повышению стоимости квартир для покупателей, увеличивая тем самым их общую кредитную нагрузку, напомнил генеральный директор девелоперской компании ？СМУ-6 Инвестиции？ Алексей Перлин. ЦБ планировал ввести дополнительные регуляторные меры в отношении субсидируемой ипотеки от девелоперов. Бурный рост такого рода жилищных кредитов грозит образованием пузыря — искусственный разгон цен на жилье рано или поздно может привести к его ？схлопыванию？, пояснили в Центробанке.

       Процентов отношение

       Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

       Провокации в отношении россиян возможны в Черногории

       Об этом предупредил МИД России

       Однако реализация меры грозит новым снижением спроса до весеннего уровня, предупредили регулятор в ？Деловой России？. В итоге в течение трех месяцев в большинстве моделей проектного финансирования может наступить дефолт по ковенантам (от англ. covenant — соглашение, договоренность), а это приведет к ？нарушению обязательств перед участниками строительства жилья — дольщиками？, следует из письма организации в ЦБ.

       Центробанк получил письмо и рассмотрит его в соответствии с действующими регламентами, сообщили ？Известиям？ в пресс-службе регулятора.

       Сегодня околонулевая ипотека от застройщика во многих ведущих банках составляет до половины от всех субсидируемых жилищных кредитов, сказала управляющий партнер компании ？Метриум？ Надежда Коркка. По ее мнению, в этом продукте заинтересованы прежде всего покупатели с относительно невысоким уровнем доходов — для них размер ежемесячного платежа важнее итоговой суммы переплаты.

       По словам члена генерального совета ？Деловой России？ Алексея Мостовщикова, с отменой околонулевой ипотеки квартиры станут для людей менее доступны, а сокращение спроса может привести к банкротствам многих компаний строительного рынка — подрядчиков, производителей стройматериалов. В конечном итоге пострадают люди, которые приобрели недостроенное жилье у обанкротившихся компаний, подчеркнул эксперт.

       Процентов отношение

       Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

       Такие риски есть, согласен член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. Но сейчас люди защищены от банкротства застройщика эскроу-счетами, заметил депутат.

       С разных точек

       Провокации в отношении россиян возможны в Черногории

       Об этом предупредил МИД России

       Опасения ？Деловой России？ по поводу отмены субсидированных ипотечных ставок от застройщиков вполне объективны и оправданны в существующих реалиях, считает директор департамента продаж федеральной компании ？Этажи？ Сергей Зайцев.

       — По нашим оценкам, с весны порядка 60% спроса на первичном рынке формировалось именно за счет привлекательных предложений от застройщиков, — отметил он.

       Отказ от таких кредитных программ может серьезно подорвать спрос, но его резкое обрушение выглядит излишне пессимистичным прогнозом, считает Надежда Коркка. На смену кредитам с околонулевыми ставками уже начала приходить траншевая ипотека, способная стать важным драйвером спроса в ближайшие годы, пояснила она. Впрочем, сейчас она есть не во всех крупных городах и пока точно не может стать абсолютной альтернативой, отметил Сергей Зайцев. Кроме того, в будущем какие-либо ограничения могут затронуть и этот вариант стимулирования спроса, добавил эксперт.

       Центробанк видит системные риски в массовой практике выдачи ипотеки под низкий процент, поскольку квартиры при такой схеме продаются по завышенной на 20–30% цене, сказал совладелец группы ？Родина？ Владимир Щекин. По подсчетам Александра Якубовского, переплата составляет минимум 25%.

       Процентов отношение

       Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

       — Это простая математика: за каждый процент снижения ипотечной ставки застройщик платит около 3% стоимости квартиры банку, а суммарные выплаты банку составят 25–40% стоимости жилья. Естественно, что застройщик эту разницу перекладывает на конечного покупателя, — пояснил парламентарий.

       Провокации в отношении россиян возможны в Черногории

       Об этом предупредил МИД России

       По словам Сергея Зайцева, выгода для покупателей при этом всё равно может быть.

       — В большинстве своем такие кредиты выгодны при сроках реального погашения кредита более восьми лет. Например, при сроке кредита в 20 лет выгода от субсидированной ставки для заемщика за весь срок кредитования может составить 27%, то есть и ежемесячный платеж будет соразмерно меньше, — пояснил он.

       Однако ситуация создает диспропорции на рынке недвижимости, отметил Владимир Щекин. Скажем, клиенту выгодно, что ежемесячный платеж даже с учетом такой наценки становится меньше, но этот расчет справедлив, только если ему не придется продавать квартиру в обозримом будущем, ведь он не сможет ее выставить по цене на 20–30% выше рыночной. У банков возникает проблема с залогом, который дешевле, чем сумма предоставленного кредита. Из-за этого увеличиваются долгосрочные риски, рассказал девелопер.

       Владимир Щекин также отметил, что проблемой может стать массовое завышение цен на новостройки — это повлияет на уровень стоимости жилья в стране в целом.

       Процентов отношение

       Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

       Рынок сможет полноценно развиваться, когда на нем будет максимально широкий выбор ипотечных программ и каждый покупатель сможет выбрать для себя более подходящий, уверен Сергей Зайцев. Для одних важна отсрочка платежа до сдачи дома в эксплуатацию, потому что требуются деньги на аренду временного жилья, другие же заинтересованы в индивидуальном размере ежемесячных платежей. А выгода третьих — в кредитах с максимально эффективным досрочным погашением, пояснил эксперт.