В России стартует масштабная программа комплексного развития территорий (КРТ), в рамках которой целые группы участков будут освобождаться от существующей устаревшей застройки и определяться для нового строительства и жилья и коммерческой недвижимости. При этом и в Москве, и в региональных центрах остаются неохваченными обширные территории бывших промышленных зон, занимающие площадки в исторических центрах городов или на береговых линиях рек.

       Нехватка рабочих мест вне центров крупных городов — большая проблема, влияющая на загруженность транспортной сети и жизнь спальных районов, инфраструктура который недозагружена в дневное время в будни и перегружена в вечернее.

       Кроме того, маятниковая миграция не позволяет равномерно распределить нагрузку на транспорт центра города и загружает центральную инфраструктуру, делая ее неудобной для жителей центральных районов. При этом размещение жилья только на окраинах городов, в том числе на освобожденных от бывших производств площадях, способствует образованию ？гетто？, в то время как развитие производств на освобожденных площадках и открытие современных рабочих коворкингов помогут изменить эту систему и исправить логистические ошибки в градостроительстве.

       Приспособить территории бывших промзон можно не только под офисные центры класса В или жилые апартаменты, но и для современных производственных центров с рабочими местами и инфраструктурой для жителей города. Создание жилья на таких территориях — самая простая и очевидная из возможных инициатив. Однако не всегда такое решение идет во благо развитию территории с учетом ее потенциала. Даже при комплексном подходе к строительству жилья вместе с социальной инфраструктурой не покрывается потребность районов в рабочих местах ？у дома？ для борьбы с маятниковой миграцией.

       Если мы говорим об удаленных от центра промышленных площадках, депрессивных бывших промзонах вблизи новых ТПУ или крупных магистралей, гораздо более логичным станет возрождение рабочих мест на этой территории. Именно поэтому стоит рассматривать вариант возрождения производственных центров в городах: в городе возможно эффективное размещение ？чистого？ производства — высокотехнологичных линий в сочетании с офисными площадями и сопутствующей торговой инфраструктурой. Существующие здания бывших заводов и фабрик для этого необходимо адаптировать к современным функциям. Большие площади, открытая свободная планировка и наличие нескольких входных групп делает их подходящим ？каркасом？ для новых производств.

       Что действительно необходимо предусмотреть в таком случае и что потребует значительных инвестиций, так это современная инженерия. Новые производства нуждаются в постоянных бесперебойных источниках энергии. Соответственно, в составе обновленных промзон должны появиться и возможности подключения к электростанциям, и собственные генераторы, а также дата-центры для высокотехнологичных линий. Электронные устройства, оптика, научные разработки, текстиль или комплектующие — все это возможно в условиях экологичных безвредных производств размещать в городах, стимулируя тем самым создание рабочих мест.

       С точки зрения архитектуры внутри наименьшим изменениям подвергнутся бывшие заводские и административные корпуса 1970-х годов, при этом может потребоваться качественное обновление фасадов и остекления таких зданий, которые снаружи нередко выбиваются из современного городского контекста. Мануфактуры XIX–XX веков, напротив, будут нуждаться в поддержке современных мощностей за счет дополнительной постройки новых зданий на территории. Но такое решение в то же время способствует новому взгляду на застывшее историческое окружение. Обновление бывшей промышленной зоны, включая модернизацию архитектурного облика, ремонт внутренних помещений и перепланировку, будет стоить в среднем на 15–20% дороже аналогичного нового строительства, но при этом обеспечит значительную нематериальную ценность места и за счет более удобной логистики позволит оптимизировать издержки на трансфер сотрудников.

       Другой альтернативный способ развития бывших промзон — это создание и оборудование в зданиях старых заводов или фабрик частных цехов, доступных для аренды индивидуальными предпринимателями или самозанятыми. Эта сфера постепенно растет в масштабах страны, но при этом открытие собственного производства продовольственных товаров или бренда одежды потребует от частного специалиста инвестиций в размере от 400 тыс. до нескольких миллионов рублей в зависимости от региона, уровня бренда, качества продукции и масштабов производства. В рамках же оборудованных в городах цехов, в которых доступны для аренды одно или несколько рабочих мест, производитель на начальном этапе может переложить эти издержки на оператора, а сам сосредоточиться на закупке необходимых материалов или ингредиентов и маркетинге.

       Инвестировать в размещение таких производственных ？коворкингов？ могут не только городские власти, но и частные девелоперы, для которых эта сфера — возможность с минимальными затратами на ремонт и перепланировку создать эффективную рабочую модель для старого здания в собственности. Расположение же таких частных цехов в центре города значительно облегчит логистику товаров для потенциальных покупателей, чем привлечет начинающих предпринимателей. При этом в рамках одного комплекса могут располагаться производственные линии для аренды самых разных специализаций, а это означает новые рабочие места и крепкое сообщество городских жителей, объединенных идеей созидания.

       Автор — партнер-основатель архитектурного бюро Blank Architects Магда Чихонь

       Позиция редакции может не совпадать с мнением автора