Рынок недвижимости переживает период трансформации, переходит в новую эпоху высоких скоростей, прозрачности и ？цифры？. Какие болезни свойственны рынку в этот переломный момент и когда он сможет поправиться, рассказывает основатель IT-компании Realiste, которая занимается оценкой и покупкой недвижимости онлайн, Алексей Гальцев.
Проблемы (болезни) рынка
Рынок ускоряется. ？Цифра？ набирает ход. Новые технологии дают оценку максимально объективно, могут прогнозировать и анализировать рынок в районе, городе, других городах и странах. Квартира становится настолько обычным товаром, что появляется на OZON. Западные исследования доказывают, что PropTech стартапы оказывают серьезное трансформационное влияние на рынок, меняют отношения между покупателем и недвижимостью. На сегодня подобные решения в Америке занимают чуть более 1% рынка, но эксперты уверены, что в будущем это будет 10% и больше. И если сегодня речь идет о 7—9 млрд долларов, то через десять лет обороты составят 70—90 млрд долларов.
Так было и с Amazon. Когда он появился на рынке, интернет-продажи занимали около 1% от всех трансакций, сегодня e-commerce — это не менее 30% рынка. Произошел взрывной рост, и так будет с рынком недвижимости, сегодня мы находимся на старте.
При этом рынок загородной недвижимости все еще остается ？в тени？, ценообразование происходит по принципу ？как у соседа？. В связи с этим сейчас на перегретом рынке не более 10% ликвидного и адекватного предложения. Но недвижимость стремится к ускорению, автоматизации, вскоре может стать биржевым товаром. Уже есть способы инвестировать в недвижимость на бирже (это ЗПИФн и REIT), но через некоторое время в результате автоматизации покупать и продавать за один клик можно будет не только пай, но и дом, и сотку. Тогда справедливым ценообразованием во ？вторичке？ будут заниматься не собственники, а машинные алгоритмы.
Еще момент: на стоимость метра и сотки сегодня влияет транспортная доступность, но этот параметр становится все менее важным: многим теперь не нужно стремиться на работу, в центр. ИИ подсчитал, что в скором времени стоимость загородной недвижимости перераспределится из районов с хорошей транспортной доступностью туда, куда добраться сложнее. По прогнозам ИИ от Realiste, зеленые районы на этой карте вскоре подорожают, а красные перестанут так быстро расти.
Нет регламентирования ценообразования у девелоперов. Они могут монопольно завысить цены и не показать весь объем готового к продаже жилья, и никто ничего им не сделает.
До сих пор большую часть рынка занимают риелторы, которые стараются продать побыстрее, а не по максимально справедливой цене. Потребность в их услугах снижается, но по инерции люди идут туда, куда привыкли. Новые ЖК и интересующие людей районы зачастую находятся там, где плохая транспортная доступность или нет важных объектов инфраструктуры. То есть градостроительная инфраструктура не успевает за новой недвижимостью. Так происходит, например, в Санкт-Петербурге, где ИИ проанализировал концентрацию объектов инфраструктуры в каждом районе и выявил самые неблагоприятные локации не на окраинах, а где-то между центром и спальными районами: там просто нет. Карта инфраструктуры находится здесь. Покупка для сдачи в аренду становится невыгодной. Инвестирование, таким образом, разочаровывает рантье: с помощью калькулятора можно посчитать, какой доход принесет аренда на горизонте 10 и 20 лет и как он отличается от ожидаемого: обычно реальные цифры в 2—3 раза ниже желаемых. При этом сегодня все хотят купить квартиры, а не снять — низкий спрос. Выгоднее инвестировать через перепродажу с улучшением, но банки не дают кредитное плечо инвесторам, как в Америке. Там есть организации по типу Landing Home и Lima One Capital, которые одалживают на покупку до 90% стоимости недвижимости. У нас нет ничего подобного и драйверов для развития подобных продуктов, потому что люди привыкли жить по следующей схеме: продать квартиру (возможно, в срочном выкупе), а после на эти деньги купить новую. Именно поэтому срочный выкуп по типу ПИК-брокера развивается, а кредитное плечо, позволяющее приобретать квартиры без залогов, нет. Все работает только по типу ломбардного кредитования.
Как болезни рынка излечатся?
Единственный способ не допустить разрастания новых пузырей на рынке недвижимости, которые были вызваны скрытыми объемами готового жилья в некоторых районах, – инициативы в госрегулировании. Пока таких инициатив нет, но для профилактики таких проблем нужно, чтобы девелоперы были на законодательном уровне обязаны открыто показывать весь объем готового к продаже жилья. В Заксобрании появился план на государственном уровне ввести требование к застройщикам – возводить ЖК вместе с объектами инфраструктур. Ускорение рынка за счет новых технологий и цифровизации, станет нормой покупать и продавать быстро, обменивать за одну итерацию, риелторы возьмут на себя новые функции и будут работать с цифрой. Развивается 3D-моделирование, теперь прогуляться по интересующей квартире можно будет прямо из дома. Все это распространится и на загородку. Скорее всего, на волне инвестиционного бума и интереса к недвижимости как активу у банков появится продукт для инвесторов, будет просто зарабатывать на перепродаже благодаря плечу. Банки уже сейчас вовсю вкладываются в тему недвижимости: учреждают ЗПИФ на недвижимости (СберБанк, Альфа-Банк), предлагают оценивать и покупать недвижимость на своих ресурсах (？ДомКлик？ от СберБанка). Ипотека приносит им огромные деньги, но кредитное плечо для инвесторов в недвижимость станет еще одним способом зарабатывать на недвижимости крупные суммы. Там, где сегодня плохая транспортная доступность, но много зелени и комфортные условия пребывания, будет развиваться транспортная доступность и инфраструктура. В связи с ？удаленкой？ приоритеты людей при выборе жилья сместились: теперь им интересно жить там, где хорошо жить, а не там, где близко офис. При этом проблема транспортной доступности будет решаться еще и тем, что вскоре будут распространены беспилотные такси, которые легко довезут пассажира до любой точки города. В результате цены на отдаленные районы будут расти.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции