В России предлагают ввести новые механизмы контроля за ценами на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму ？Комфортная и безопасная среда для жизни？ к вице-премьеру Марату Хуснуллину обратились депутаты. Такие меры, по данным отраслевых экспертов, обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет. Представители бизнеса оценили идею по-разному — одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

       Дешевле и прозрачней Норму прибыли девелоперов, которые ведут высокомаржинальные проекты, предлагают ограничить. Цель — повышение доступности жилья и контроль за ценами. С такой просьбой в адрес вице-премьера Марата Хуснуллина обратилась зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Она пояснила ？Известиям？, что речь может идти об ограничении прибыльности в 20%.

       По ее словам, похожая практика использовалась при строительстве в советское время. При этом депутат добавила, что предварительно необходимо проводить экспертизу высокомаржинальных проектов и считать затраты на строительство, после чего разрешать продажу недвижимости.

       Фото: ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев

       В документе, с которым ознакомились ？Известия？, она просит вице-премьера рассмотреть возможность включения такой меры в состав мероприятий нацпроекта, направленного на повышение доступности жилья.

       ？Ограничение нормы прибыли наряду с расширением источников финансирования проектов, предоставлением земельных участков на льготных условиях, госсофинансированием развития социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры активно обсуждаемым сегодня в правительстве, Госдуме, экспертном сообществе, может стать эффективным инструментом снижения стоимости квадратного метра на первичном рынке？, — говорится в письме парламентария.

       Согласно данным доклада о росте цен на жилье в России, подготовленного аналитической компанией ？СМ Про？ по состоянию на 20 мая 2024 года и представленным экспертами на заседании Общественной палаты, на первичном рынке за последние пять лет цены выросли в 2,2 раза. Хотя доля стоимости материальных затрат (включая материалы, детали, конструкции) снизилась в 1,7 раза — с 45% до 27%. А вот доля, включающая прочие затраты и прибыль девелоперов, напротив, увеличилась на 54%. Хотя пять лет назад она была 32%, а 10 лет назад — 23%.

       Кросс-период: цены на жилье прибавят до 15% перед отменой льготной ипотеки

       Как стоимость недвижимости изменится по итогам 2024 года

       На отмеченные в исследовании цифры и проблемы обратил внимание и вице-спикер Госдумы Борис Чернышов, который также обратился в адрес вице-премьера Марата Хуснуллина и главы ФАС Максима Шаскольского, предложив вернуть Росстату полномочия по мониторингу роста цен на квадратный метр.

       — В России квартирный вопрос всегда один из самых острых, особенно в крупных городах. Отчасти это происходит из-за того, что цены на недвижимость часто формируются непрозрачно. Многие не понимают, почему при изобилии предложения и снижении доступности кредитов стоимость квадрата растет быстрее, чем цены на бетон и арматуру. Я вижу в этом определенный спекулятивный эффект, — пояснил депутат ？Известиям？.

       По его словам, это отчасти подтверждают выводы экспертов, которые отметили, что в стоимости квадратного метра жилья за последние три года стала резко преобладать прибыль, тогда как доля стойматериалов и работ наоборот сильно снизилась. Более того, застройщики не предоставляют собственные данные о ценообразовании и его динамике, пояснил Борис Чернышов.

       Увеличение стоимости квартир в новостройках подтверждается и другими исследованиями. Согласно данным ЦБ РФ, в I квартале 2024-го наблюдалось существенное подорожание на рынке жилья всех категорий. На первичном рынке средняя цена за 1 кв. м увеличилась на 19,4%, до 167,6 тыс. рублей, а в годовом сопоставлении — на 31,7%. По данным регулятора, прирост цен на первичном рынке наблюдался практически во всех регионах.

       На вторичном рынке в I квартале 2024-го также отмечено значительное повышение цен: средняя стоимость 1 кв. м составила 108,1 тыс. рублей, что на 11% больше, чем в IV квартале 2023 года и на 19% в сравнении с I кварталом 2023-го.

       Разрыв цен на первичном и вторичном рынках продолжил увеличиваться и по итогам I квартала этого года составил 55%. Как ранее сообщали СМИ со ссылкой на данные ЦБ РФ, он составлял в 2020-м 18%, в 2021 — 29%, в 2022-м — 30%, а по итогам IV квартала 2023-го — 44%.

       Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

       ？Известия？ направили запросы в Минстрой и представителю Марата Хуснуллина. Также редакция попросила ФАС оценить предложение по контролю за статистикой ценообразования стоимости квадратного метра.

       В пресс-службе Росстата отметили, что согласно закону ？Об официальном статистическом учете и системе госстатистики в РФ？ такой учет осуществляется в соответствии с планом работ, который утверждает правительство РФ.

       За и против Исполнительный директор аналитической компании ？СМ Про？ Евгений Высоцкий считает льготную ипотеку одной из причин роста цен на квартиры.

       — Неслучайно представители органов исполнительной и законодательной власти сегодня говорят о перегреве рынка и изменению механизмов льготных ипотечных программ, — отметил эксперт.

       Ранее на это неоднократно обращали внимание ЦБ и эксперты. Регулятор был обеспокоен высокими темпами выдачи ипотеки, увеличением закредитованных заемщиков и большим разрывом между ценами на вторичном и первичном рынках. В случае возникновения системных рисков Банк России был готов к жестким мерам, предупреждала глава регулятора Эльвира Набиуллина. Она отмечала, что ？граждан волнует не доступность ипотеки, а доступность самого жилья？.

       Фото: ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев

       Представители бизнеса отнеслись к инициативам депутатов по-разному. Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов URBAN Ольга Хасанова.

       — Первое, что нужно учитывать — потенциальное снижение интереса инвесторов к проектам, особенно в случае повышенных рисков или неопределенности. Это может замедлить темпы строительства и уменьшить предложение нового жилья, что, в свою очередь, не снизит, а, скорее, увеличит цены на недвижимость. Второе — девелоперы часто берут на себя большие риски, вкладывая значительные ресурсы в разработку инфраструктуры и улучшение качества строительства, — пояснила представитель бизнеса.

       По ее словам, ограничение прибыли может уменьшить эти вложения, что скажется на качестве. Поэтому важно найти баланс между необходимостью контроля цен и поддержкой здоровой конкурентной среды на рынке, полагает Ольга Хасанова.

       Прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики, если они пойдут на формирование проектов с ограниченной прибылью, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК ？Сумма элементов？ (девелопер премиального жилого небоскреба ？Дом Дау？) Светлана Бардина.

       — Только стоимость участка может достигать 20% от общего объема инвестиций в масштабный строительный проект, и если власти действительно помогут девелоперам с беспрепятственным доступом к земельному ресурсу, то ограничение прибыли вполне может быть компенсировано уменьшением расходной части проекта, — полагает она.

       По ее словам, также стоит вопрос и с помощью в финансировании социальных или инженерных объектов в рамках комплексной застройки. Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает эксперт.

       Полный доступ: в ГД предложили разрешить раннее использование маткапитала на жилье

       Средствами можно будет распоряжаться с момента рождения ребенка

       Коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала ？Прайм Парк？) Дмитрий Голев, напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

       — Я поддерживаю частно-государственное партнерство, но оно должно строиться на взаимовыгодных договоренностях, а не ограничительных мерах, вследствие которых успешные девелоперы могут потерять мотивацию для продолжения деятельности, — считает он.

       При этом эксперт не видит проблем в том, чтобы Росстат начал вести мониторинг стоимости жилья.

       Фото: ИЗВЕСТИЯ/Сергей Коньков

       — Информация о ценах (за исключением закрытых продаж в элитном сегменте) есть в свободном доступе. Ее собирают для аналитики ведущие риелторские и консалтинговые компании, правда, зачастую ограничиваясь отдельными регионами. Но Росстат имеет больше возможностей для обобщения этих массивов данных в масштабах страны. Поэтому, в принципе, неправильно, что сейчас организация не наделена таким правом, — считает Дмитрий Голев.

       Вряд ли сам по себе шаг по ограничению маржинальности способен снизить цены на жилье, считает CEO и управляющий партнер ？Intermark Городская Недвижимость？ Дмитрий Халин.

       — Если прибыльность проекта измеряется в 20%, но он реализуется в течение трех-четырех лет, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, а с такой маржей девелоперы скорее всего работать не захотят. В целом, на высокоразвитых столичных рынках, например, в Москве и Санкт-Петербурге, как правило, компании стремятся к внутренней рентабельности проекта на уровне 30% — это исторически сложившийся минимум, при котором считается целесообразным заниматься девелопментом, — заявил он.

       В метрах от спада: есть ли риск кризиса на российском рынке жилья

       Эксперты разошлись в оценке угрозы затоваривания новыми квартирами

       По словам Дмитрия Халина, в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

       Эксперт считает, что речь должна идти о более жестком контроле за использованием государственных денег в таких объектах, чтобы они действительно позволяли выстроить правильную финансовую модель и снизить себестоимость для застройщиков. Тогда и появится возможность продавать этот продукт по более низкой цене, проекты получат конкурентное преимущество, на них будет больше спроса, что снизит нагрузку на рынке в целом и оптимизирует цены, резюмировал он.