Российские регионы могут разделить на пять ？ипотечных кластеров？ в зависимости от темпов роста населения и объемов строительства в них, выяснили ？Известия？. Такая инициатива прорабатывается в правительстве. Предполагается, что субъекты поделят на ？динамичные？, ？с нехваткои？ спроса？, ？с нехваткои？ предложения？, ？стагнирующие？ и ？депрессивные？. Исходя из разделения, могут принимать решение о поддержке строительного рынка. Участники рынка такой подход поддержали, отметив, что реализовать его сложно — регионы будут динамично переходить из одного кластера в другой.

       По какому принципу регионы могут поделить на кластеры Правительство РФ прорабатывает вопрос внесения изменений в ипотечные программы с господдержкой, сообщили ？Известиям？ в пресс-службе губернатора Санкт-Петербурга. Предполагается, что регионы возможно разделить на пять кластеров: ？динамичные？, ？с нехваткои？ спроса？, ？с нехваткои？ предложения？, ？cтагнирующие？, ？депрессивные？.

       Эта концепция впервые появилась в Стратегии развития строительной отрасли от 31 октября 2022 года (？Известия？ ознакомились с документом). Согласно ей, к первому кластеру отнесут регионы с высокими темпами роста населения и большими объемами ввода жилья, где спрос не покрывается предложением, а доступность недвижимости низкая.

       Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

       Во второй кластер, судя по документу, включат субъекты с избытком предложения недвижимости при оттоке населения и снижении доходов. К третьему кластеру могут отнести области с низкими объемами ввода жилья, которые не покрывают спрос.

       В четвертом кластере будут находиться регионы с невысокими объемами жилого строительства, но без перекосов спроса и предложения, следует из Стратегии. А в пятой группе — с наиболее низкими объемами ввода недвижимости и активным снижением численности населения.

       В сентябре 2023 года вице-премьер Марат Хуснуллин сообщал, что правительство предложит перейти на зональный (кластерный) подход к госпрограммам по окончании действия льготной ипотеки летом 2024-го.

       — Уже к весне следующего года мы внесем эти предложения, — заявил Марат Хуснуллин в июле 2023 года.

       Фото: ИЗВЕСТИЯ/Андрей Эрштрем

       При этом в конце декабря вице-премьер уточнял, что льготную ипотеку могут продлить в отдельных регионах со слабым спросом на жилье.

       ？Известия？ направили запросы в правительство РФ и правительства регионов, Минстрой, Минэк и АО ？ДОМ.РФ？.

       Как к инициативе относятся ведомства и рынок В четырех опрошенных ？Известиями？ банках поддержали разделение регионов на кластеры. Госпрограммы до сих пор остаются основным драйвером ипотечного рынка и единственной возможностью приобрести жилье для многих россиян, подчеркнула главный аналитик управления ипотечных продуктов ？Росбанк Дом？ Ирина Бабина.

       Адресный расход: в ЦБ допустили точечное продление льготной ипотеки

       Для кого и на каких условиях оставят меры поддержки

       Продление льготной ипотеки целесообразно в трех кластерах — ？с нехваткой спроса？, ？стагнирующих？ и ？депрессивных？, считает управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. В этих регионах льготная ипотека позволит простимулировать спрос на жилье, увеличит темпы строительства и обновления жилого фонда, что в конечном итоге поддержит местную экономику.

       — Дифференциация условий льготной ипотеки в зависимости от региона обсуждается с прошлого года. В целом эта мера позволит сделать программу более адресной: развивать жилищное строительство в одних регионах и не допускать ценовых пузырей в других, — пояснил он.

       Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

       Вероятность принятия инициативы велика, полагает эксперт по фондовому рынку ？БКС Мир инвестиций？ Евгений Миронюк. Он напомнил, что глава Центробанка призывала дифференцировать ставку льготной ипотеки в зависимости от региона выдачи.

       — Думаю, что нам надо будет вместе с правительством обсудить, как дифференцировать, — уровень доходов населения может быть одним из критериев, — заявила Эльвира Набиуллина в ноябре 2023 года.

       В пресс-службе ЦБ ？Известиям？ сообщили, что регулятор готов рассмотреть предложения по разделению регионов на кластеры, если они к нему поступят.

       Министерство финансов также придерживается позиции о необходимости адресной и социальной направленности льготных программ, сообщили в пресс-службе ведомства.

       Ничего жилищного: ФАС может проверить банки из-за ограничений по льготной ипотеке

       Какую ответственность финансовые организации рискуют понести за требование покупать недвижимость только у их партнеров

       При этом Минфин не участвует в проработке инициативы, уточнил близкий к ведомству источник. По его словам, такой подход сложно реализуем. Создать четкие критерии, на основе которых субъекты можно разделить на кластеры, очень сложно.

       — Наверняка найдутся регионы, власти которых будут заявлять, что их либо недооценили, либо переоценили, — отметила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова.

       Как регионы могут распределить по кластерам По данным на 19 февраля 2024 года, из общего количества жилья в России 44% остается нераспроданным, что свидетельствует о недостаточном спросе по всей стране, подчеркнула аналитик ФГ ？Финам？ Полина Щукина. Эта проблема актуальна для столичных регионов — там наблюдается избыток предложения при ограниченном спросе.

       Фото: ИЗВЕСТИЯ/Андрей Эрштрем

       Тем не менее Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, безусловно, отнесут к динамичным рынкам, поддержка которых льготными программами будет ниже, считает Евгений Миронюк из ？БКС Мир инвестиций？.

       Помимо столичных регионов в ？динамичный？ кластер могут войти Казань, Екатеринбург и Краснодарский край, отметила управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Алина Буслова. Помимо этого, девелоперы в последние годы проявляют интерес к Тюмени, Ярославлю, Омску и Перми — городам, где активно растет платежеспособность клиентов.

       Предел рынка: банкам выдали новые лимиты по льготной ипотеке на 2,3 трлн

       Как эти средства распределили между кредитными организациями и на сколько их хватит

       В кластер ？с недостатком предложения？ могут войти регионы с меньшим объемом строительства, где сданное в эксплуатацию жилье уже продано. К таковым, например, относятся Иркутская область и Чувашия, полагает Полина Щукина.

       При этом есть регионы, где льготная ипотека востребована менее всего, — например, на Дальнем Востоке, где действует отдельная госпрограмма под 2%, напомнила Ирина Бабина из ？Росбанк Дом？. Из-за этого их распределение по кластерам может быть затруднено.

       Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

       При проработке инициативы также важно учитывать динамичность перехода регионов из одного кластера в другой, отметила Полина Щукина. По ее словам, частый пересмотр условий может быть нецелесообразным. Тем не менее такой подход в перспективе способен простимулировать общий спрос на жилье в РФ и повысить его доступность для населения.