Размещено на http://www.allbest.ru/
？Автоматичний？ перех？д права на земельну д？лянку при переход？ права на буд？влю або споруду у св？тл？ останн？х законодавчих ？н？ц？атив
М？рошниченко Анатол？й Миколайович, доктор юридичних наук, професор
Куцевич Ольга Петр？вна, кандидат юридичних наук
Анотац？я
？дн？сть земельний д？лянка буд？вля
Правове регулювання в？дносин з переходу права на земельну д？лянку при переход？ права на буд？вл？ або споруди ？ недосконалим. Незважаючи на це, можливим ？ становлення належно？ правозастосовно？ практики, яка буде максимально повно ？мплементувати принцип ？дност？ юридично？ дол？ земельно？ д？лянки та розташованих на н？й буд？вель або споруд, виходячи з одночасност？ та автоматичност？ переходу прав на земельну д？лянку в ус？х випадках переходу прав на буд？влю.
Проект закону Укра？ни в？д 04.06.2015 року № 2027а ？Про внесення зм？н до деяких законодавчих акт？в Укра？ни (щодо ？дино？ правово？ дол？ земельно？ д？лянки та розм？щеного на н？й об'？кта нерухомост？)？, всупереч назв？, перешкоджа？ забезпеченню ？дино？ правово？ дол？, з огляду на що у тепер？шньому вигляд？ в？н ？ неприйнятним.
Ключов？ слова: перех？д права на земельну д？лянку при в？дчуженн？ нерухомост？, ？дн？сть юридично？ дол？ земельно？ д？лянки та об'？кта нерухомост？
Аннотация
Правовое регулирование отношений по переходу права на земельный участок при переходе права на здания или сооружения является несовершенным. Несмотря на это, возможно становление надлежащей правоприменительной практики, которая будет максимально полно имплементировать принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий или сооружений, исходя из одновременности и автоматизма перехода прав на земельный участок во всех случаях перехода прав на здание.
Проект закона Украины от 04.06.2015 года № 2027 ？О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно единой правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости)？, вопреки названию, противоречит цели обеспечения единой правовой судьбы, и в нынешнем виде неприемлем.
Summary
Existing rules on title in land parcel transfer in case of alienation of immovable property objects located on it are far from perfect. Despite this they can be interpreted to the effect that the transfer is automatic and occurs simultaneously at the moment when the title in the building or structure is transferred, which will implement the superficies solo cedit principle.
Draft law of Ukraine of04.06.2015 № 2027а “On amending legislative acts of Ukraine (related to the common legal destiny of land parcel and immovable property object located on it)”, despite its title, is not in line with the superficies solo cedit principle, and therefore should be rejected.
Ступень досл？дженост？ теми
Правила про перех？д права на земельну д？лянку при переход？ права на буд？влю або споруду спрямован？ на реал？зац？ю принципу ？дност？ юридично？ дол？ земельно？ д？лянки та об'？кт？в нерухомост？, як？ на н？й розташован？ (дал？ - ？буд？вл？ або споруди？). Цей принцип досл？джувався, зокрема, П.Ф. Кулиничем, А.М. М？рошниченком, В.В. Нос？ком, Ю.Ю. Поповим, А.？. Р？пенком, М.С. Щербиною та ？ншими авторами. Водночас, наявн？сть проблем, пов'язаних ？з переходом права на земельну д？лянку при переход？ права на буд？влю або споруду, зумовлю？ необх？дн？сть спец？ального розгляду даного питання.
Принцип ？дност？ юридично？ дол？ земельно？ д？лянки та розташованих на н？й буд？вель ？ споруд в？домий праву з час？в Давнього Риму (лат. “superficies solo cedit” - збудоване на земл？ сл？ду？ за нею). У багатьох сучасних кра？нах з розвиненими правовими системами цей принцип реал？зований з абсолютною повнотою - збудоване на земл？ взагал？ не розгляда？ться як окрема р？ч, а в оборот？ виступа？ земельна д？лянка; буд？вл？ та споруди на н？й ？ лише складовим частинами реч？ - земельно？ д？лянки (див., напр., ст. 94 Цив？льного кодексу Н？меччини [1]). Таке регулювання, яке максимально врахову？ об'？ктивну характеристику буд？вель ？ споруд - ？х нерухом？сть, нев？дд？льн？сть в？д земельно？ д？лянки, на наш погляд, ？ оптимальним. Воно повн？стю усува？ необх？дн？сть встановлювати як？сь спец？альн？ правила щодо переходу прав на земельну д？лянку при переход？ права на буд？вл？ або споруди.
Сл？дування земельно？ д？лянки за буд？влями та спорудами. На жаль, в Укра？н？ концепц？я ？диного об'？кта нерухомост？ не реал？зована. Буд？вл？ ？ споруди визнаються окремими речами ？, загалом, можуть самост？йно брати участь в оборот？. Це призводить до того, що буд？вля або споруда та земельна д？лянка, на яких вони розташован？, часто належать р？зним особам, що породжу？ численн？ проблеми ？ спори. Вт？м, в？тчизняний законодавець намага？ться м？н？м？зувати випадки розщеплення права на земельну д？лянку та буд？вл？ ？ споруди не шляхом викор？нення ？х першопричини - визнання буд？вель ？ споруд самост？йними об'？ктами обороту - а шляхом створення розр？знених запоб？жник？в для розщеплення прав м？ж р？зними особами. Одним ？з таких запоб？жник？в ？ правило, за яким земельна д？лянка сл？ду？ за буд？влею або спорудою.
На жаль, це правило на сьогодн？ впроваджено у в？тчизняне законодавство не повною м？рою. Двозначност？ у законодавств？ далеко не завжди тлумачаться судами та ？ншими правозастосовними органами розумно. А останн？ законодавч？ ？н？ц？ативи, спрямован？ начебто на впровадження принципу ？дност？ юридично？ дол？ земельно？ д？лянки та розташованих на н？й буд？вель ？ споруд, в？дверто кажучи, просто лякають.
Законодавство про сл？дування земельно？ д？лянки за буд？влями та спорудами. Сл？дування земельно？ д？лянки за буд？влями та спорудами, що на н？й розташован？, передбачене ст. 120 Земельного кодексу Укра？ни, ст. 377 Цив？льного кодексу Укра？ни, ст. 6 Закону Укра？ни ？Про ？потеку？, ст. 7 Закону Укра？ни ？Про оренду земл？？ (вживаються переважно формулювання на зразок ？до особи переходить право？). Вважа？мо, що зазначен？ правила можуть ？ повинн？ тлумачитися у тому сенс？, що перех？д права на земельну д？лянку в？дбува？ться ？автоматично？ ？ одночасно з переходом права на об'？кт нерухомост？.
Такому тлумаченню дещо заважають ？нш？ положення чинного законодавства - по-перше, т？, як？ передбачають виникнення речових прав на земельн？ д？лянки з моменту державно？ ре？страц？？ (ст. 3 Закону Укра？ни ？Про державну ре？страц？ю речових прав на нерухоме майно та ？х обтяжень？, ст. 125 Земельного кодексу Укра？ни); по-друге, т？, як？ встановлюють обмеження суб'？ктного складу - зокрема, обмежують коло суб'？кт？в права пост？йного користування земельними д？лянками (ст. 92 Земельного кодексу Укра？ни) або коло суб'？кт？в права власност？ на певн？ р？зновиди земель (ст.ст. 22, 81, 82 Земельного кодексу Укра？ни). Зазначен？ положення вступають у кол？з？ю ？з правилами про ？автоматичний？ перех？д (або, принаймн？, з тлумаченням цих правил у той спос？б, що перех？д в？дбува？ться ？автоматично？).
Кр？м того, у випадку ？з орендованими земельними д？лянками ？ додаткова перешкода. Хоча у ч.2 ст.120 Земельного кодексу Укра？ни, ч.3 ст.7 Закону Укра？ни ？Про оренду земл？？ передбачено ？перех？д？ права користування (оренди) земельною д？лянкою при в？дчуженн？ будинку, буд？вл？ або споруди (який можна розум？ти як ？автоматичний？, одномоментний), у згадан？й ч.3 ст.7 та 21 Закону Укра？ни ？Про оренду земл？？ згаду？ться ？ ？припинення договору оренди？ з попередн？м орендарем при в？дчуженн？ будинку, буд？вл？ або споруди, що можна витлумачити як необх？дн？сть укладення нового договору з новим власником будинку, буд？вель або споруд, а при великому бажанн？ - ？ як необх？дн？сть формального роз？рвання (？неавтоматичного？) перв？сного договору оренди. На жаль, вивчення судово？ практики св？дчить, що суди (насамперед, господарськ？) в б？льшост？ випадк？в тлумачать закон саме таким чином. Як насл？док, на додачу до спор？в про власне стягнення орендно？ плати виника？ ц？лих 4 ？додаткових？ п？дкатегор？？ спор？в:
(1) про роз？рвання перв？сного договору оренди (з перв？сним власником буд？вель ？ споруд) Як один з численних приклад？в див. [2].;
(2) про укладення договору з новим власником буд？вель ？ споруд Див., наприклад, [3].;
(3) про вза？мн？ розрахунки м？ж перв？сним ？ наступним орендарями за час, який минув з моменту в？дчуження буд？вель ？ споруд до роз？рвання перв？сного договору оренди Див., наприклад, [4].;
(4) про розрахунки м？ж новим власником буд？вель ？ споруд ？ власником земельно？ д？лянки (державою або територ？альною громадою) в？д моменту в？дчуження буд？вель ？ споруд до моменту укладення нового договору оренди Див., наприклад, [5].. При цьому виника？ низка явно несправедливих (？ протиприродних ситуац？й), коли той, хто не використову？ земельну д？лянку, сплачу？ за ？？ використання орендну плату, той, хто використову？, - орендно？ плати не сплачу？, або ж власник земл？ взагал？ орендно？ плати не отриму？.
На наш погляд, положення законодавства про перех？д права на земельну д？лянку сл？д, по-перше, тлумачити у той спос？б, що такий перех？д в？дбува？ться ？автоматично？, а по-друге, кол？з？？ ？з правилами, що заважають ？автоматичному？ переходу, сл？д тлумачити саме на користь переходу, вважаючи норми про перех？д спец？альними Опис цього п？дходу див., зокрема, тут: [6]..
У даному випадку сл？д мати на уваз？, що спец？альна норма застосову？ться не тому, що вона регулю？ вужче коло сусп？льних в？дносин (у даному випадку сфера регулювання норм, що перебувають у кол？з？？, перекрива？ться лише частково), а тому, що ？？ виб？р обумовлю？ться ц？льовим тлумаченням. Будь-який п？дх？д, який призводить до розщеплення права на буд？влю або споруду м？ж р？зними особами, вступа？ в суперечн？сть ？з самою природою речей ？ ？ шк？дливим. Той, хто ма？ право на буд？влю або споруду, ？автоматично？ волод？？, користу？ться та й розпоряджа？ться земельною д？лянкою п？д ними. Стверджувати ？нше - значить називати реч？ не сво？ми ？менами.
Вважа？мо, що даний висновок справедливий ？ у випадку з орендою земельних д？лянок. В？дзначаючи певну двозначн？сть ？снуючого правового регулювання, вида？ться, що ？снують ус？ п？дстави для того, щоб тлумачити його у спос？б, який дасть ？дино справедливий результат, за яким в？дчуження буд？вель ？ споруд на орендован？й земельн？й д？лянц？ призводить до ？автоматично？？ зам？ни сторони в орендному правов？дношенн？, подальше ？переукладення？ договору оренди ма？ лише право- посв？дчуюче, але аж н？як не правоустанов- че значення, а п？д ？припиненням договору оренди？ ма？ться на уваз？ лише припинення договору як правов？дношення м？ж орендодавцем та перв？сним орендарем, але не припинення оренди як тако？. Серед ？ншого, такий п？дх？д дозволить л？кв？дувати назван？ 4 п？дкатегор？？ абсолютно непотр？бних спор？в як явище, буде запоб？гати втратам надходжень в？д орендно？ плати до в？дпов？дних бюджет？в.
？з висновку про те, що при переход？ права на буд？влю або споруду ？автоматично？ переходить ？ право на земельну д？лянку, з необх？дн？стю виплива？ ？ те, що документи, як？ п？дтверджують, по-перше, перех？д права на буд？влю або споруду, а подруге - наявн？сть у попереднього суб'？кта права також в？дпов？дного права на земельну д？лянку, мають бути п？дставою для ре？страц？？ речового права на земельну д？лянку за набувачем буд？вл？ та споруди. Вида？ться, що ？снуюч？ положення Закону Укра？ни ？Про державну ре？страц？ю речових прав на нерухоме майно та ？х обтяжень？ цьому жодною м？рою не перешкоджають. Зокрема, перел？к документ？в, що ？ ？п？дставами для державно？ ре？страц？？？, зг？дно ？з ч.1 ст. 19 Закону ？ в？дкритим (державна ре？страц？я прав проводиться на п？дстав？ ？？нших документ？в, що п？дтверджують виникнення, перех？д, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державно？ ре？страц？？ прав разом ？з заявою？).
Таким чином, незважаючи на недосконале регулювання в？дносин з переходу права на земельну д？лянку при переход？ права буд？вл？ або споруди, ц？лком можливим ？ становлення належно？ правозастосовно？ практики, яка буде максимально повно ？мплементувати принцип ？дност？ юридично？ дол？ земельно？ д？лянки та розташованих на н？й буд？вель або споруд та виходити з ？автоматичност？？ переходу прав на земельн？ д？лянки. Такий п？дх？д уже застосову？ться, зокрема, судами адм？н？стративно？ юрисдикц？？ при вир？шенн？ податкових спор？в, що дозволя？ досягти справедливого ？ розумного результату: податков？ платеж？ за земельну д？лянку сплачу？ той, хто нею користу？ться, ？дина категор？я спор？в, що виника？ при цьому, - це спори щодо стягнення податкового боргу.
Законопроектн？ ？н？ц？ативи. ？снування хибно？ судово？ практики застосування положень про перех？д права на буд？вл？ та споруди, звичайно, ？ проблемою. Недосконал？сть положень законодавства цьому сприя？. На це слушно зверта？ться увага, наприклад, у пояснювальн？й записц？ до проекту закону Укра？ни в？д 04.06.2015 року № 2027а ？Про внесення зм？н до деяких законодавчих акт？в Укра？ни (щодо ？дино？ правово？ дол？ земельно？ д？лянки та розм？щеного на н？й об'？кта нерухомост？)？ [7], який 08.12.2015 року був ухвалений Верховною Радою Укра？ни в першому читанн？ (дал？ - Проект). Вт？м, абсолютно неспод？вано правильна ？дентиф？кац？я проблеми породила законодавчу спробу ？？ вир？шення, яка насправд？ не лише не спрямована на впровадження принципу ？дност？ юридично？ дол？ земельно？ д？лянки та розташованих на н？й буд？вель або споруд, але, по сут？, ？стотно заважа？ його реал？зац？？.
Проект передбача？ запровадження у ст. 120 Земельного кодексу Укра？ни механ？зму переходу права на земельну д？лянку при в？дчуженн？ буд？вель ？ споруд, на н？й розташованих. Такий механ？зм не передбача？ ？автоматичного？ переходу права, натом？сть, встановлю？ складний та багатоступеневий механ？зм переоформлення: -(1) набувач зобов'язаний звернутися до власника земельно？ д？лянки з пропозиц？？ю передати йому в користування земельну д？лянку п？д об'？ктом нерухомост？; (2) власник земельно？ д？лянки ？зобов'язаний прийняти таку пропозиц？ю？ та (3) письмово пов？домити користувача д？лянки про перех？д права, пот？м (4) ？не п？зн？ше 30 дн？в з дня державно？ ре？страц？？ права власност？ на в？дпов？дний об'？кт нерухомост？？ сторони зобов'язан？ роз？рвати догов？р, на п？дстав？ якого виникло право користування земельною д？лянкою, а (5) ？набувач зобов'язаний укласти догов？р з власником тако？ земельно？ д？лянки？.
При цьому якщо земельна д？лянка п？д об'？ктом нерухомост？ перебува？ у пост？йному користуванн？, таке право взагал？ не переходить, пропонована редакц？я норми встановлю？ досить розмитий обов'язок органу виконавчо？ влади чи органу м？сцевого самоврядування передати земельну д？лянку набувачу нерухомост？ на ？？ншому речовому прав？？.
Таким чином, зм？ст проекту явно суперечить його назв？, будучи спрямованим на руйнування ？дност？ правово？ дол？ земельно？ д？лянки та розм？щеного на н？й об'？кта нерухомост？. В？н встановлю？ порядок переходу прав на земельну д？лянку, в？дм？нний в？д порядку переходу прав на об'？кт нерухомост？, розташований на земельн？й д？лянц？. При цьому пропонований порядок ？ складним та обтяжливим.
Як вказу？ться у пояснювальн？й записц？, Проект спрямований на усунення прогалин у правовому регулюванн？ питань, пов'язаних з переходом права користування земельною д？лянкою у раз？ набуття права власност？ на житловий будинок, буд？влю або споруду, що розм？щен？ на н？й. Погодитися з такою постановкою ц？л？ не можна. Заповнення прогалин (тобто правове врегулювання якихось сусп？льних в？дносин) не повинно бути самоц？ллю. Натом？сть, правове регулювання повинно бути спрямоване на вдосконалення сусп？льних в？дносин, досягнення якогось корисного результату.
Неправильна постановка завдання призвела до того, що пропоноване законодавче р？шення здатне призвести лише до серйозних негативних насл？дк？в.
Ведучи мову про перех？д прав на земельн？ д？лянки при в？дчуженн？ розташованих на них буд？вель ？ споруд, не можна не погодитися ？з авторами проекту у тому, що сьогодн？ ？снують проблеми, пов'язан？ з таким переходом. Проголошений сьогодн？ у ст. 120 Земельного кодексу Укра？ни, ст. 7 Закону Укра？ни ？Про оренду земл？？ ？автоматичний？ перех？д прав на земельну д？лянку фактично в？дбува？ться далеко не завжди, про що, загалом, слушно сказано у пояснювальн？й записц？. Проте якщо чинне правове регулювання в принцип？ да？ можлив？сть для становлення позитивно？ судово？ практики, пропонован？ зм？ни, зам？сть того щоб зняти перешкоди для ？автоматичного？ переходу прав, його повн？стю виключають ？ зводять у ранг закону найг？рш？ тенденц？？ у правозастосуванн？.
？дино правильним законодавчим р？шенням проблеми переходу прав на земельн？ д？лянки при в？дчуженн？ розташованих на них буд？вель ？ споруд ？ запровадження ？автоматичного？ ？ одночасного переходу прав. Лише таке р？шення буде в？дпов？дати загальновизнаному (？ реал？зованому в розвинених правових системах) принципу superficies solo cedit. В ？ншому раз？ неминуче виникатиме ситуац？я, коли власник буд？вл？ не матиме прав на земельну д？лянку, що з точки зору ？нтерес？в обороту дуже погано. У таких ситуац？ях не можна нормально використовувати н？ земельну д？лянку, н？ об'？кт нерухомост？, що на н？й розташован？; права на ц？ об'？кти знаходяться в кол？з？？, внасл？док чого виникають численн？ спори.
Таким чином, при врегулюванн？ в？дносин переходу прав на земельну д？лянку при в？дчуженн？ буд？вель ？ споруд ц？ллю законопроекту повинне бути впровадження автоматичного ？ одночасного переходу прав на земельну д？лянку при в？дчуженн？ буд？вл？ чи споруди.
На противагу, ухвалення Проекту у чинн？й редакц？？ матиме винятково негативний вплив. Надзвичайно бажаним було б або в？дхилення закону, або його ？переор？？нтац？я？ не на заперечення автоматичного переходу прав на земельну д？лянку, а на ？？ забезпечення.
Висновки
1. Незважаючи на недосконале регулювання в？дносин з переходу права на земельну д？лянку при переход？ права на буд？вл？ або споруди, ц？лком можливим ？ становлення належно？ правозастосовно？ практики, яка буде максимально повно ？мплементувати принцип ？дност？ юридично？ дол？ земельно？ д？лянки та розташованих на н？й буд？вель або споруд, виходячи з одночасност？ та автоматичност？ переходу прав на земельну д？лянку в ус？х випадках переходу прав на буд？влю.
2. Проект закону Укра？ни в？д 04.06.2015 року № 2027а ？Про внесення зм？н до деяких законодавчих акт？в Укра？ни (щодо ？дино？ правово？ дол？ земельно？ д？лянки та розм？щеного на н？й об'？кта нерухомост？)？, всупереч назв？, не спрямований на забезпечення ？дино？ правово？ дол？ земельно？ д？лянки та розм？щеного на н？й об'？кта нерухомост？, з огляду на що його сл？д в？дхилити або докор？нно переглянути зм？ст його положень.
Л？тература
1. Цив？льний кодекс Федеративно？ Республ？ки Н？меччина. - Оф？ц？йний ？нтернет-сайт Федерального м？н？стерства юстиц？？ та захисту прав споживач？в ФРН.- [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.gesetze-im-internet.de/englisch_ bgb/index.html
2. Р？шення Вищого господарського суду Укра？ни в？д 09.07.2015 року в справ？ за позовом Доч？рнього п？дпри？мства з ？ноземною ？нвестиц？？ю ？КАПРО？ до Ки？всько？ м？сько？ ради про роз？рвання договору // ？диний державний ре？стр судових р？шень // http://reyestr.court.gov.ua/ Review/46851718)
3. Р？шення Вищого господарського суду Укра？ни в？д 23.09.2015 року в справ？ за позовом ф？зично？ особи-п？дпри？мця ОСОБА_1 до Крижан？всько？ с？льсько？ ради Ком？нтерн？вського району Одесько？ област？ та ФОП ОСОБА_2 про визнання права користування земельною д？лянкою, визнання незаконним та скасування р？шення органу м？сцевого самоврядування, визнання додатково？ угоди до договору нед？йсною, зобов'язання не перешкоджати у зд？йснен？ користування земельною д？лянкою та усунення перешкод у користуванн？ та за зустр？чним позовом Крижан？всько？ с？льсько？ ради Ком？нтерн？вського району Одесько？ област？ до ФОП ОСОБА_1 про зобов'язання ФОП ОСОБА_1 укласти догов？р оренди ？диний державний ре？стр судових р？шень // [Електронний ресурс].- Режим доступу: http://reyestr.court.gov.ua/ Review/51532391
4. Р？шення Вищого господарського суду Укра？ни в？д 12.03.2015 року в справ？ за позовом ？нституту х？м？？ високомолекулярних сполук Нац？онально？ академ？？ наук Укра？ни до Державного п？дпри？мства ？Досл？дне виробництво ？нституту х？м？？ високомолекулярних сполук Нац？онально？ академ？？ наук Укра？ни？ про стягнення 361 330,73 грн. // ？диний державний ре？стр судових р？шень. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://reyestr.court. gov.ua/Review/43094218
5. Р？шення Вищого господарського суду Укра？ни в？д 18.02.2015 року у справ？ за позовом Покровсько？ с？льсько？ ради Н？копольського району Дн？пропетровсько？ област？ до Товариства з обмеженою в？дпов？дальн？стю ？Перспектива？ про стягнення збитк？в у вигляд？ недоотриманого доходу орендно？ плати, завданих в？дпов？дачем внасл？док користування земельними д？лянками // ？диний державний ре？стр судових р？шень. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://reyestr.court.gov.ua/ Review/42841850
6. М？рошниченко А.М., Марусенко Р.？. Науково - практичний коментар Земельного кодексу Укра？ни, 5-те видання, зм？нене ？ доповнене. - К.: Алерта, 2013.- С.253.
7. Проект закону Укра？ни в？д 04.06.2015 року № 2027а ？Про внесення зм？н до деяких законодавчих акт？в Укра？ни (щодо ？дино？ правово？ дол？ земельно？ д？лянки та розм？щеного на н？й об'？кта нерухомост？)？ // Оф？ц？йний веб-портал Верховно？ Ради Укра？ни // [Електронний ресурс].- Режим доступу: http://w1.c1.rada.gov.ua/ pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=55479
Размещено на Allbest.ru
...